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华润海南土地闲置背后:政府企业村民三方博弈

本文摘要:海南这片土地上,首演过中国房地产圈最可怕的淘金故事。可怕过后,这里面对的或许是全国尤为不利的土地闲置问题。华润集团(下称华润)就是其中一个淘金者。 十多年前,它以极低的价格夺下了海南万宁石梅湾旅游度假区的主开发权,原计划在2017年底完工。十多年后的今天,华润石梅湾项目进展较慢,完工时间历经变更,目前已被延后至2025年。 华润因而也沦为了今年海南省闲置土地清查风暴的重点攻下对象。今年7月,华润、骏豪集团、鲁能集团、中信泰富等12家海南囤地大户被海南省国土厅约谈。

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海南这片土地上,首演过中国房地产圈最可怕的淘金故事。可怕过后,这里面对的或许是全国尤为不利的土地闲置问题。华润集团(下称华润)就是其中一个淘金者。

十多年前,它以极低的价格夺下了海南万宁石梅湾旅游度假区的主开发权,原计划在2017年底完工。十多年后的今天,华润石梅湾项目进展较慢,完工时间历经变更,目前已被延后至2025年。

华润因而也沦为了今年海南省闲置土地清查风暴的重点攻下对象。今年7月,华润、骏豪集团、鲁能集团、中信泰富等12家海南囤地大户被海南省国土厅约谈。《第一财经日报》取得的资料表明,华润所牵涉到的闲置土地17宗,面积1943.6亩,皆坐落于万宁石梅湾。

《第一财经日报》记者从万宁市国土局的闲置土地公告中得知,华润闲置土地部分是企业原因,部分则是政府原因。至于更加详尽明确的原因及先前的处理,本报记者多次联系万宁市国土局展开专访,截至新闻报道前未有获得回应。

华润方面则回应不予置评。土地闲置的背后,某种程度是万宁市当地楼市市场需求的严重不足及成熟度的待提高特别是在是今年上半年万宁市房地产销售面积大跌将近两成,更加最重要的还有在海南这片对于房地产开发过度倚赖的土地上,政府、开发商、征地农民的三方利益博弈论。

近2000亩土地闲置石梅湾项目曾是上世纪90年代海南房地产泡沫中留给的烂尾项目,接盘者华润进驻之后的工作进展并不成功,并先后两次上了政府闲置土地的名单。第一次是2010年,国土部发布了1457宗闲置用地名单,华润石梅湾项目的4幅地块榜上有名,而这4幅地块皆为2005年12月22日获得的旅游用地项目,誓约开工日期为2006年6月30日,根据官方口径,由于企业自身原因,仍然并未动工。当时华润方面对外回应,公司仍然在等候研发时机,预计上述地块将于2010年下半年动工。到今年,华润再行一次被点名并被约谈。

海南省自2013年3月开始展开了新一轮闲置土地处理工作,追查1150宗、13.92万亩供而未用闲置土地。今年7月,海南省约谈了还包括华润在内的12家闲置土地大户。本报记者取得的一份海南省国土厅《关于大企业闲置土地处置情况通报》表明,华润所牵涉到的17宗闲置土地面积1943.6亩,坐落于万宁市石梅湾,土地使用权分别注册在其辖下海南华润石梅湾旅游研发有限公司、海南海伦酒店研发有限公司、海琴公司名下。

根据华润置地(橡树湾 润景公馆) 的年报,石梅湾项目的总地盘面积为4555.35亩,按此计算出来,华润在石梅湾项目的闲置土地占到总规划用地逾40%。近半土地被闲置,解释石梅湾项目进展较慢,连常常载客去石梅湾的出租车司机都感受到了。

石梅湾的威斯汀酒店都复工好久了。9月上旬,在记者驱车前往石梅湾的路上,万宁市的的士司机陈师傅说。

记者在现场看见,威斯汀酒店的主体早已竣工,外立面仍未作好,但除了一名驻扎的保安之外,并没其他工人,更加无动工迹象。威斯汀酒店是华润在石梅湾建设的第二家酒店。据理解,华润在整个石梅湾项目中一共规划了5家五星级酒店,早已竣工并对外营业的只有一家艾美酒店,其他3家规划中的酒店皆仍未动工。建设较慢的并不只是酒店,还有住宅项目。

华润石梅湾项目销售中心的置业顾问向本报记者讲解,整个项目一共规划了山地住宅区、青皮林住宅区、山谷住宅区、游艇会住宅区四大板块,而目前早已建设的只有山地住宅区一期、二期,其他三大板块则仍停留在规划用地的层面。就连最先研发的山地住宅区一期,在今年5月还向万宁市国土局申请人缩短施工时间。竣工时间三次延期整个项目还要建设八九年吧。

上述置业顾问透漏。华润置地2013年年报表明,石梅湾项目的启用时间预计为2025年3月。但最初,该项目的规划启用时间是2017年,先后延期了三次。实质上,早在1992年,石梅湾就被列入海南省五大重点旅游开发区之一。

作为海南省东南海岸线旅游中心区,石梅湾三面环山、一面向海,享有延绵六公里的滨海沙滩、世界上面积仅次于的海滩青皮林等优质自然资源。石梅湾的研发是整个海南楼市平缓的一个缩影。1993年初,在海南楼市如火如荼之时,石梅湾步入了它的第一个主人海南新能源股份有限公司(下称琼能源)。这个海南省的第一家上市公司以3800万元的价格从万宁市政府手中获得了石梅湾2700亩海边滩涂地的产权。

就在琼能源于是以打算大干慢上时,海南楼市泡沫深陷幻灭。1993年6月,国务院公布《关于当前经济情况和强化宏观调控意见》,银根全面削减,一路高歌猛进的海南房地产热忽然被釜底抽薪。

琼能源的股票大幅度下跌,石梅湾项目不得不复工。此后,琼能源之后一蹶不振,仅有在石梅湾筑有了3.8万多平方米的烂尾楼。到1999年,海南省开始处理积压房地产项目的工作,石梅湾步入了新主人华润。华润通过资产移位的方式取得了石梅湾2700多亩土地的使用权。

同年,华润在海南登记了全资项目公司海南华润石梅湾旅游研发有限公司(下称华润石梅湾),负责管理石梅湾的研发和建设。2003年4月,海南省政府批准后华润石梅湾为石梅湾旅游度假区12平方公里(折算1.8万亩)的主开发商,实行统一规划、研发、招商、管理。《第一财经日报》记者取得的《石梅湾旅游度假区总体规划》表明,当时,华润为石梅湾的规划年限为15年,共计3个开发阶段:近期2002~2007年,中期2007~2012年,远期2012~2017年。但从2011年开始,石梅湾项目的竣工时间被一推再行引。

从华润置地的年报中可以找到,2010年,石梅湾项目的竣工时间还是2017年12月,但在2011年的财报中却延期到了2018年7月;2012年财报表明的竣工时间是2019年6月,在2013年财报中堪称延期到2025年3月。对于开发商来说,研发节奏很最重要。

如果项目启动过慢,客源跟上,资金回笼就不会较为艰难。所以开发商不会根据市场的情况来调整研发节奏。

深圳市经典阳光置业发展有限公司海口分公司总经理蔡志喆对本报记者回应。石梅湾项目的研发是再行设施,再行建房。在夺下整个湾区十年的时间里,华润先后投放了30亿,展开道路、管线、污水处理、生活设施、渡假设施等基础设施的建设。

2010年,海南国际旅游岛建设月启动,海南楼市再度被熄灭。华润要求启动石梅湾的住宅研发,2011年底散户销售。不过,华润石梅湾住宅的销售情况并不十分理想。

根据华润置地的历年年报,华润石梅湾项目2011~2013年的销售额分别为4.12亿元、13.92亿元、10.87亿元,而平均值售价却仍然在上升,由2010年的27971元/平方米上升到2013年的21090元/平方米。而万宁市的楼市行情也很下滑,开发商多所持从容情绪。

万宁市统计局的报告表明,2012年,部分项目业主获得建设用地使用权后,由于国家实施有关容许房价下跌过慢等政策及市场因素影响,使业主持人从容态度,或无意减慢工程进度,导致一些项目建设进度缓慢。2014年上半年,万宁市房地产开发投资增长速度上升,房地产销售面积为32.1万平方米,同比上升19.8%,成交量大幅度衰退。万宁市统计局预计下半年房地产销售面积将呈现出持续上升态势。

从目前形势看,市场看好声音减少,企业研发渐趋慎重,投资热情不低;房地产开发资金做到情况不悲观,购房者从容心理减轻,市场竞争激化,房地产销售面积将持续上升。按照石梅湾总规划图,早已竣工或在建设中的有山地住宅一期和二期、艾美酒店、威斯汀酒店、国际游艇会、商业街、行云流水海鲜舫等,而其他7大块土地皆表明为规划用地,仍未研发。

据理解,这些仍未研发的规划用地主要都是用来建设住宅。本报记者实地走访也找到,上述规划用地仅有被围墙围避,但仍旧维持山林或农田的完整状态。


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